【案情概要】

2018年3月19日，徐州美房第壹房屋置換經(jīng)濟有限公司作為中介，原被告雙方簽訂房屋買賣協(xié)議，約定被告將將位于徐州市云龍區(qū)寶龍廣場的一處房屋出賣給原告。協(xié)議簽訂后，原告依約支付房款，被告將房屋交付給原告使用，但遲遲未協(xié)助原告辦理房屋過戶。原告遂訴至法院要求被告承擔違約金30萬元并配合原告辦理過戶。

【案件分析】

我所接到被告的委托后，我們在梳理案件中發(fā)現(xiàn)，涉案房屋系婚后購買，雖然暫時未辦理房產(chǎn)證但是仍然屬于夫妻共同財產(chǎn)。并且在房屋買賣合同上未見被告妻子簽字，同時原告也并無證據(jù)證明被告具有其妻子的委托授權，故被告的行為屬于無權處分。在此種情況下，合同雖然有效，但是如無被告妻子配合無法完成房屋產(chǎn)權轉移。因此原告只能以此追究被告的違約責任，但無法要求被告配合過戶。在庭審中我們考慮到委托人的意愿，最終我們作出如下調解建議：原告僅要求其訴請的十分之一違約金（3萬元），被告配合原告辦理房屋過戶但對于房屋過戶所產(chǎn)生的各種稅費均有原告自行承擔。

【律師建議】

無權處分的人處分夫妻共同財產(chǎn)財產(chǎn)，該合同可能有效，但即使有效，若無另一方配合也無法完成物權轉移。因此，買房人在簽訂房屋買賣合同前，應認真審查房屋的權利狀況，要求售房者提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻同意處分的證明，盡量保留夫妻雙方共同同意賣房的證據(jù)，以免侵犯其他共有人的權利，同時為了充分保障自己的權利。在買房時，應向房產(chǎn)登記部門、小區(qū)物業(yè)以及鄰居等多了解房屋狀況。最好要求夫妻雙方當面簽字，共同到房管部門去辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)；如果售房夫妻無法同時到場，宜要求出售方提供公證委托等手續(xù)。

鄭某成、鄭某如訴朱某土地承包經(jīng)營權轉讓合同糾紛案

【案情簡介】

朱某通過鄭某成介紹與鄭某如簽訂《農村土地永久轉讓協(xié)議書》約定朱某以4萬元購買鄭某如門前土地120平方米。2019年7月18日，朱某將54000元交給了鄭某成，鄭某成將其中的40000萬元交給鄭某如。同時，朱某請鄭某成幫忙組織施工人員在上述土地上施工建造房屋，使用費用由朱某支付。該房屋建成后不久便被政府予以拆遷，朱某取得補償款48300元、誤工費500元。鄭某將其取得土地補償款8800元轉交給了朱某。后朱某向法院起訴要求鄭某成、鄭某如返還土地轉讓款5400元。

【案件分析】

朱某與鄭某如簽訂的《農村土地永久轉讓協(xié)議書》的內容違反了《中戶人民共和國土地管理法》第二條、《合同法》五十二條的規(guī)定（彼時《民法典》未生效，《合同法》為有效狀態(tài)），雙方簽訂的轉讓協(xié)議無效。在本案涉案合同雙方都有過錯的情況下。土地補償款應當歸于于鄭某如，對于違章建筑的補償款因該建筑物系朱某建設，所以該筆補償款應當歸屬于朱某。貳鄭某成取得的14000元因無法律依據(jù)屬于不當?shù)美瑧敺颠€給朱某。我所根據(jù)以上分析提交了代理意見，最終法院判決二被告返還朱某所支付的54000元。

【律師心得】

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有，其中包括上述所建房屋所用的宅基地，這是國家對廣大農村集體經(jīng)濟組織成員的福利，組織成員之外的其他人無權享有。另外，雙方所簽訂的買賣合同效力，雖然是雙方真實意思的表示，合同是成立的，但因違反合同法第五十二條第五項違反法律、行政法規(guī)的之規(guī)定，并不會產(chǎn)生效力，當然也辦理不了產(chǎn)權登記。

上述的房屋平時居住一般不會出現(xiàn)太大的矛盾和糾紛，但如遇到行政征收時，面對數(shù)額巨大的拆遷補償款，出賣人往往會不講誠信，將拆遷補償款占為己有，小產(chǎn)權房買房人往往會訴之法院要求出賣方返還房屋拆遷補償款后，其判決結果往往會是認定該買賣合同無效。依據(jù)《合同法》相關規(guī)定，合同被認定無效后自始是無效的，其法律后果就是雙方互負返還義務：買房人應將房屋返還出賣人，出賣人有義務返還購房款及利息給買房人，如果造成買房人損失的，賣房人還需賠償損失，但對于拆遷房屋價值升值的部分，買受人的合法權益很難得到保障。在此提醒廣大小產(chǎn)權購房者在簽訂合同時約定一定要注意兩個方面“一是拆遷該房的補償款全部歸買房人所有；二是購房合同被法院認定無效后，合同條款的該約定仍然有效”。